2017.02.24更新

退去時の復旧費用をすべて借り主負担(または家主負担)とする特約を付けることもできるわけですが,特約は全て認められるわけではなく,内容によっては無効とされることもあります。①特約の必要性に加えて,暴利的でないなどの合理的理由が存在すること②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること③賃借が特約による義務負担の意思表示をしていること,などが賃借人に通常の原状回復義務を超えた義務を課す特約が有効となるためには必要とされています。

 

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投稿者: 今村法律事務所

2017.02.22更新

借り主(賃借人)が復旧費用を負担すべきものにはどのようなものがあるでしょうか。賃借人の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など賃借人の責めに帰すべき事由による住宅の損耗等が生じていれば,賃借人はその復旧費用を負担すべきとされています。たとえば,飼育していたペットによる引っ搔きキズ,引っ越し作業で生じた引っ搔きキズなどがあります。ただ,家主と借り主の合意により,退去時の復旧費用をすべて借り主負担(または家主負担)とする特約を付けることもできます。

 

 

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投稿者: 今村法律事務所

2017.02.21更新

年度末を迎えるにあたって現在住んでいる住居を退去し,新たな住まいを探そうと考えている方も多いと思います。住居を退去する際,住宅の復旧費は家主(賃貸人)と借り主(賃借人)のいずれが負担すべきなのでしょうか。一般的に経年変化や通常の使用による住宅の損耗の復旧については,家主の費用負担で行い,借り主は費用を負担しないとされています。具体的には壁に貼ったポスターや絵画の跡,日照などの自然現象によるクロスの変色,テレビや冷蔵庫の背面の電気ヤケなどが経年変化や通常の使用による住宅の損耗の代表例でしょう。

 

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2017.01.24更新

本人確認情報制度とは,事前通知手続を行うべき登記の申請を資格者(司法書士など)が代理人として申請している場合に,登記名義を確認したことについて具体的な情報を提示した場合に,事前通知手続を省略することができる制度です。事前通知制度,本人確認情報提供制度のいずれも,権利証がある場合より手間暇はかかりますが,権利証がない場合に取りうる手段として有効です。このように地震で権利証を紛失した場合でも,土地の売却は可能です。

 

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2017.01.23更新

権利証を紛失した場合,所有権移転登記の申請にあたり,事前通知制度あるいは本人確認情報提供制度を利用することで対応可能です。事前通知制度とは,登記名義人である申請人が,登記識別情報の提供をしなければならない登記の申請をする場合で,登記識別情報を提供することができないときに本人確認するための制度です。

 

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2017.01.20更新

地震で自宅が全壊したため,自宅に保管していた権利証を紛失してしまったような場合,自宅土地を売却することはできないのでしょうか?登記名義人が登記の申請をする場合,登記識別情報(登記名義人自らが登記していることを確認するための符号などの情報のこと)を提供し,登記所は自らが保持している登記識別情報が,登記名義人から提供された者と一致するかどうかで登記名義人本人が申請しているかどうかの判別を行います。

 

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2017.01.19更新

マンションは「一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居の用途に供するもの」であるので区分所有法(「建物の区分所有等に関する法律」)が適用されます。区分所有法は「共同の利益に反する行為」を禁止しています(区分所有法6条1項)。ゴミ放置による異臭発生もこれに該当します。そして「共同の利益に反する行為」については行為の停止等の請求も可能です(区分所有法7条)。

 

 

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2017.01.13更新

マンション内のゴミなどによる空き室の異臭が受忍限度を超えているのに何らの措置を取らない場合,騒音などと同様,場合によっては人格権に基づく異臭(発生)の差止請求が認められることもあります。

 

 

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2017.01.12更新

マンションの空き室にゴミが放置され異臭が発生している場合,どのような対応策があるのでしょうか?空き室のゴミ等が異臭を発生させる場合,その程度が他の居住者の受忍限度を超えて違法と判断される場合には,損害賠償請求をすることが考えられます。マンション管理組合が原告となって区分所有者に対して損害賠償請求することも可能です。

 

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2015.10.27更新

特定空家所有者に対して行われる助言や指導を受けても放っておいたらどうなるのでしょうか?助言や指導を受けても改善しなければ、猶予期限を付けて改善するように勧告します。勧告くらいならば、まだ何もしなくて大丈夫なのでしょうか?ところが、勧告の対象になると、後述する固定資産税の特例対象から除外されます。つまり、助言や指導の時点で市町村がペナルティーを出す一歩手前と考えなくてはなりません。勧告にも従わず改善されないと猶予期限を付けて改善命令が出されます(14条Ⅲ)。このとき、対象者には意見を述べる機会(意見書や意見聴取)や自己に有利な証拠を提出する機会が与えられるので、どうしても改善できない理由があるなら、この機会を利用して陳述や証拠を提出することができます。その後、改善命令の猶予期限を過ぎても改善を完了できないと、いよいよ強制対処となります。ここで注意しなければならないのは、命令を受けて改善に着手すれば良いのではなく、猶予期限までに改善を完了しなくてはならないという点です。強制対処について定められた規定(14条Ⅸ)は、「~その措置を命ぜられた者がその措置を履行しないとき、履行しても十分でないとき又は履行しても同項の期限までに完了する見込みがないときは」と強制対処することができるとしています。そして、履行しない等と認定されると、行政代執行法の定めるところに従い、市町村自ら義務者のなすべき行為(建物解体等)をし、又は第三者をしてこれをさせることができます。このように、改善命令を無視した場合、改善に着手しても不十分な場合、改善が猶予期限までに完了の見込みがない場合のいずれでも、市町村は強制対処が可能です。つまり、「やっているフリ」では許されない厳しい規定になっているのです。

 

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