アパートの大家さんが「今度の契約の満期でアパートを貸す契約は更新しないので立ち退いてほしい。」と言っています。契約が満期をむかえれば契約更新できず，アパートは立ち退く必要があるのでしょうか。この点，借地借家法という法律で賃借人が住み続ける権利を保護しており，正当な理由がなければ解約の申し入れはできないとされています（借地借家法２８条）。そして，「正当な理由」については，賃借人賃貸人が建物を使用を必要とする事情のほか，（耐久年数を大幅に超えて老朽化して朽ち果ててきたので早急な建て替えが必要であるなどの）①建物の現況に関する事情，②（従前借主側は賃料の滞納があった等の）建物賃貸借に関する従前の経過，③（立退料の有無やその額などの）財産上の給付についての事情等を考慮し，賃貸人及び賃借人双方の利害得失を中心にして判断されるのです。

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では，区分所有法７条により，債権が先取特権の保護を受けることができる権利である場合，具体的にはどのような保護が受けられるのでしょうか？区分所有法７条は，「債務者の区分所有権（共用部分に関する権利および敷地利用権を含む）および建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。」とのみ規定しています。ですので，先取特権の客体としては，債務者の区分所有権（共用部分に関する権利および敷地利用権を含む）および建物に備え付けた動産ということになりそうです。そして，先取特権の順位について，区分所有法７条は，「２　前項の先取特権は，優先権の順位および効力については，共益費用の先取特権とみなす。」と規定しているので，区分所有法７条による先取特権は，ほかの一般先取特権よりは優先するが，債務者の特定の財産を目的とする特別の先取特権にはおくれることになります（民法３２９条２項本文）。そして，不動産先取特権は登記の必要はないが，登記のある（根）抵当権には後れることになり（民法３３６条），ローン残債がある場合には金融機関等の債権者（通常は（根）抵当権の登記をしている。）が優先されるため，先取特権を実行することによる（マンション管理費等の）滞納金の回収は難しくなりそうです。

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マンション管理費を債務者である管理組合員（区分所有者）が故意に支払わない場合，最終手段として法的手続による回収を図ることになります。ここで，滞納者には外にも債権者がいる場合，マンション管理費について優先的に弁済を受けることができないでしょうか？区分所有者が管理費等を支払わない場合，管理費等の債権は，建物の区分所有等に関する法律（「区分所有法」）７条の規定に基づく先取特権により，滞納者に対する他の債権者に優先して弁済を受けることができる旨を規定しています。なお，先取特権とは，法律で定めた債権を有する者が，債務者の一定の財産から優先弁済を受けることができる担保物権です（民法３０３条）。区分所有法７条により，先取特権の保護を受ける権利は以下のとおりです。
　①共用部分，建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の付属施設につき他の区分所有者に対して有する債権について（例えば，他の区分所有者が滞納区分所有者のために管理経費（共用部分の水道光熱費・各種点検費・管理委託費等）を立て替えていた場合の立替者からの立替金請求権など）
　②規約もしくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について（例えば，規約や集会決議で管理費や修繕積立金が定められている場合の管理費や修繕積立金の請求権など）
　③管理者または管理組合法人がその職務または業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権について（例えば，区分所有法２６条４項の規定により管理者または管理組合法人が区分所有者のために訴訟当事者となった場合，区分所有者全員に対して有する訴訟費用の前払請求権や償還請求権など）

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マンションの区分所有者がマンション管理費を滞納したまま当該マンションを他人に譲渡した場合，滞納した管理費を買主に請求することはできるでしょうか。この点，区分所有法は，「前条一項に規定する債権（マンションの管理費等のこと）は，債務者たる区分所有者の特定承継人（買主などのこと）に対しても行うことができる。」と規定し（区分所有法８条），マンションの専有部分が売買で譲渡された場合でも，管理費等の債権については，滞納者である売主から買った買主に対しても請求できる旨を定めています。このように区分所有法８条が滞納者の特定承継人に対しても滞納管理費等の支払いを求めることができるとしたのは，区分所有者団体の構成員の地位がその財産上の持分を含めて区分所有権の移転に伴って移転することの反映であると説明されます。つまり，特定承継人（買主）は，その意思の如何にかかわらず，譲渡人と同一の債務を引き受けるべきものであると法律が定めたのです。

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マンション管理費を滞納している人がいる場合，そのマンション管理費は消滅時効にかかるのでしょうか。マンションの管理費等の債権については，その性質をどうとらえるかが重要です。この点について，判例（最二小判平成１６年４月２３日民集５８・４・９５９）は，管理費等の債権は①管理規約の規定に基づいて区分所有者に対して発生するものであり，②その具体的な額は総会の決議によって確定し，月ごとに所定の方法で支払われるものであると判示し，マンションの管理費等の債権は，民法１６９条の定期給付債権にあたるとしています。定期給付債権とは，基本権である定期金債権から毎期に生じる支分権としての債権であって，その毎期の間隔が１年以内の債権のことです。そのため，マンション管理費等の債権は，５年で消滅時効にかかってしまうことになります（民法１６９条）。

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マンションの管理費とは，マンションの敷地及び共用部分等の維持管理のために恒常的に支出される費用をいいます。つまり，区分所有者が負担するマンション管理業務に対応して発生する費用です。マンション標準管理規約２５条１項では，日常の維持管理に必要となる費用である「管理費」と計画修繕等で必要となる費用である「修繕積立金」を併せて「管理費等」と呼んでいます。なお，区分所有法は管理費等の範囲については直接は定めていませんが，マンション標準管理規約２７条は，管理費等が充当される「通常の管理に要する経費」として，①管理人人件費②公租公課③共用設備の保守維持費及び運転費④備品費，通信費その他の事務費⑤共用部分に係る火災保険料その他の損害保険料⑥経常的な補修費⑦清掃費，消毒費及びごみ処理費⑧委託業務費⑨専門的知識を有する者の活用に要する費用⑩地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用⑪管理組合の運営に要する費用⑫その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用，を挙げています。

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